《物業保潔服務與綠化管理》一書分為兩大部分：第一部分物業保潔服務，內容涵蓋物業保潔人員配備、保潔服務管理、物業保潔常用設備與用品、物業日常清潔作業、物業垃圾清運作業、物業蟲害防治與消殺作業、物業保潔安全防范；第二部分物業綠化養護服務，內容涵蓋物業綠化基本要求、物業綠化工作基礎、物業綠化常用設備與工具、草坪養護與管理、樹木養護與管理、花卉養護與管理。
本書內容豐富，著重突出可操作性和實踐性，是一本實用的物業指導手冊和培訓用書。同時，本書采用文字圖表化的表達方式，降低了閱讀難度，提高了閱讀效率，方便讀者快速理解和掌握關鍵知識。 
本書既可作為物業企業內訓手冊，幫助員工提升專業素養；也可作為職業院校的參考用書，為學生提供實踐性的學習材料；還可作為學員或員工自學讀本和行業協會的推薦用書，為整個物業管理與服務行業提供有價值的指導。

吳杰，國家注冊物業管理師，中國物業管理協會標準化建設專業委員會委員。任山西中正集團總經理助理，山西仁和物業管理有限公司總經理。在房地產及物業管理行業深耕二十余載，以豐富的專業知識和出色的領導能力，帶領團隊持續攀登，不斷進取，所轄物業企業現為中國物業管理協會理事單位、太原物業管理協會副會長單位，并榮獲"2023中國物業服務企業綜合實力500強"稱號。轄區各業態服務項目多次被授予"五星住宅小區""建得好、管得好"和"美好家園"等稱號。其間，曾執筆主編《物業服務前期介入實操全案》等書。

林瑯，中國物業管理協會人力資源發展委員會副主任委員，廣東省物業管理行業協會副會長，第八屆深圳市物業管理行業協會副會長。現任深圳市深投教育物業管理培訓中心有限公司(原深圳房地產和物業管理進修學院，全國房地產業深圳培訓中心)主任，曾獲得廣東省物業管理行業協會領軍人物等稱號。

在當今社會，隨著城市化進程的加速和居民生活水平的提高，物業管理的重要性日益凸顯。作為物業管理的重要組成部分，物業保潔服務與綠化管理不僅直接關系業主的生活質量，也深刻影響著物業公司的整體形象和運營效率。因此，加強物業保潔服務與綠化管理，對于提升物業管理水平、保障業主生活環境具有至關重要的意義。
與此同時，物業服務行業對人才的需求標準也在不斷提高。面對復雜多變的物業管理環境，物業管理人才的專業化程度應進一步提升，不僅要掌握基礎的物業管理知識和技能，還需深入了解物業智能設備、物業管理系統等先進技術；此外，物業管理人才還需要具備較高的應變能力，能夠快速并有效地應對各種突發情況。
物業服務的基礎崗位，如客服、安保、保潔、設備維修等，對人員技術能力和綜合素質的要求也日益嚴格。為了在這些崗位上生存與發展，物業從業者必須不斷學習，提升自己的業務知識及專業技能，形成持久的競爭優勢。
為此，《物業保潔服務與綠化管理》一書應運而生，以期為物業從業者提供一個寶貴的學習和自我提升平臺，將物業從業者培養成各自崗位的“專家”，并幫助他們積累知識、增長才干，不斷提升工作效率和業績，從而獲得晉升的機會。
本書涵蓋了物業保潔服務，包括物業保潔人員配備、保潔服務管理、物業保潔常用設備與用品、物業日常清潔作業、物業垃圾清運作業、物業蟲害防治與消殺作業、物業保潔安全防范；物業綠化養護服務，包括物業綠化基本要求、物業綠化工作基礎、物業綠化常用設備與工具、草坪養護與管理、樹木養護與管理、花卉養護與管理等多個方面內容，突出操作性和實踐性，是一本非常實用的物業指導手冊和培訓用書。同時，本書將文字圖表化，降低了閱讀難度，提高了閱讀效率，讀者可快速理解和掌握關鍵知識點。
本書既可作為物業機構的內訓手冊，幫助員工提升專業技能；也可作為職業院校的參考用書，為學生提供實踐性的指導材料。
參與本書編寫、為本書提供資料的人員還有仁和物業的常春、郭偉、龍小虹等，在此一并表示感謝。
由于編者水平有限，書中難免存在疏漏，敬請讀者批評指正。

編者　

第一部分　物業保潔服務
第一章 物業保潔人員配備  002
第一節　保潔工作范圍	002
一、公共區域的保潔	002
二、共用部位的保潔	002
三、生活垃圾的處理	002
第二節　保潔部的建立	003
一、建立保潔部的步驟	003
二、保潔部的組織機構	004
三、保潔部各崗位工作職責	004
第三節　保潔人員任職要求	007
一、業務技能和知識	007
二、工作態度和品質	007
三、個人素質	007
四、禮儀禮節	008
【范本1-01】庭院保潔員行為規范與工作要求	010
【范本1-02】樓宇保潔員行為規范與工作要求	011
【范本1-03】辦公樓/售樓部保潔員行為規范與工作要求	012
【范本1-04】地庫保潔員行為規范與工作要求	013

第二章 保潔服務管理     016
第一節　保潔服務管理要點	016
一、職責明確	016
二、工作及時快速	016
三、合理制訂保潔工作計劃	017
【范本2-01】保潔工作計劃	017
四、明確保潔質量標準	020
五、開展質量檢查	020
六、編制保潔作業指導書	021
七、與業主友好溝通	021
八、完善應急處理措施	021
第二節　保潔工作制度	022
一、物業保潔管理制度的內容	022
二、物業保潔管理制度的制定	023
第三節　保潔服務標準	024
一、保潔服務標準的制定	024
【范本2-02】樓宇大廳（堂）、候梯廳、樓層
步梯間日常保潔服務標準	025
【范本2-03】特定區域日常保潔服務標準	026
【范本2-04】樓梯、通道、外圍及停車場區域日常保潔服務標準	027
二、保潔服務標準的執行	028

第三章 物業保潔常用設備與用品    031
第一節　保潔常用設備	031
一、吸塵器	031
二、洗地機	032
三、吸水機	034
四、拋光機	036
五、高壓水槍	037
第二節　保潔常用工具	038
一、清潔車	038
二、榨水車	039
三、鏟刀		039
四、掃帚		040
五、垃圾袋	040
六、簸箕		040
七、塵推		040
八、防滑警示牌	041
九、拖布		041
十、抹布		042
十一、百潔布	042
十二、老虎夾	042
十三、玻璃涂水器	042
十四、玻璃刮	043
第三節　保潔清潔劑	043
一、清潔劑目錄表	043
二、全能堿性清潔劑	044
三、全能酸性清潔劑	045
四、中性消毒清潔劑	045
五、潔廁劑	045
六、去污粉	045
七、萬能除膠劑（香口膠溶劑）	046
八、潔而亮	046
九、擦銅水	046
十、除油劑	046
十一、空氣清新劑	046
十二、靜電除塵劑	047
十三、不銹鋼光亮劑	047
十四、玻璃清潔劑	047
十五、洗手液	047
十六、強力清洗劑	047
十七、石材表面防滲透劑	047
十八、碧麗珠	048
十九、高亮度大理石結晶粉	048
二十、強力洗石水	048
二十一、水銹凈	049
二十二、特效地毯去漬劑	049
二十三、高泡地毯清潔劑	049
二十四、低泡地毯清潔劑	049
二十五、干泡地毯清潔劑	049
第四節　消殺藥劑	050
一、懸浮劑	050
二、水乳劑	051

第四章 物業日常清潔作業   053
第一節　清掃除塵	053
一、門窗除塵	053
二、地面清掃	053
三、天花板除塵	054
四、公共區域除塵	055
第二節　地面清潔	056
一、室內地面清潔	056
二、室外地面清潔	057
三、不同地面清潔的操作規范	057
【范本4-01】不同地面清潔的操作流程	057
第三節　墻壁清潔	059
一、瓷磚、噴涂和大理石墻面清潔	059
二、乳膠漆墻面清潔	060
三、外墻面清洗	060
第四節　電梯清潔	063
一、升降電梯的清潔	063
二、自動扶梯的清潔	064
第五節　不同物品的清潔	064
一、玻璃清潔	064
二、鏡面清潔	065
三、木器清潔	065
四、金屬器具上光	066
五、不銹鋼清潔	066
六、雕塑裝飾物、宣傳欄、標識牌清潔	067
七、燈具清潔	068
第六節　重點場所清潔	068
一、衛生間清潔	068
二、噴水池清潔	069
三、停車場清潔	070
四、游樂設施清潔	071
五、陰溝、窨井清潔	071

第五章 物業垃圾清運作業    074
第一節　垃圾的分類	074
一、垃圾分類標準	074
二、垃圾分類措施	075
三、智能垃圾分類設施	077
第二節　垃圾收集與清運	078
一、垃圾收集流程	078
二、垃圾桶清潔	079
三、垃圾場清潔	080
四、垃圾裝載	081
五、垃圾清運	081

第六章 物業蟲害防治與消殺作業    083
第一節　蟲害防治作業	083
一、常見害蟲種類	083
二、螞蟻的防治	083
三、蟑螂的防治	084
四、蚊子的防治	085
五、蒼蠅的防治	085
六、鼠害的防治	086
第二節　消毒作業	086
一、常用的清毒方法	086
二、消毒藥劑稀釋	087
三、衛生間消毒	088
四、垃圾桶消毒	089
五、清潔用具消毒	089
六、智能消毒機器人	089
第三節　滅殺作業	090
一、滅殺工作安排	090
二、滅殺工作的安全管理	092

第七章 物業保潔安全防范   094
第一節　引發安全事件的原因	094
一、人為因素	094
二、客觀因素	095
第二節　安全事件的預防	096
一、加強員工培訓	096
二、做好安全防護	098
三、牢記安全須知	099
四、遵守操作規程	100
【范本7-01】安全操作規程	100
第三節　安全事件的應急處理	104
一、意外受傷的處理	104
二、突然暈倒的處理	104
三、沙粒或其他異物入眼的處理	104
四、化學品入眼的處理	105
五、化學品沾染身體其他部位的處理	105
六、高空作業墜落的處理	105
七、骨折的處理	105
八、鐵釘或鐵桿插入身體的處理	105
九、意外觸電的處理	106


第二部分　物業綠化養護服務 
第八章 物業綠化基本要求   110
第一節　綠化作業內容	110
一、保潔		110
二、除雜草、松土、培土	110
三、排灌、施肥	110
四、補植		111
五、修剪、造型	111
六、病蟲害防治	111
七、綠地及設施的維護	111
八、水池和路面的管理	111
九、防旱、防凍	112
十、防臺風、抗臺風	112
十一、為業主提供綠化服務	112
第二節　綠化人員配置	112
一、組織架構	112
二、人員數量	112
三、崗位職責	113
四、運作模式	114

第九章 物業綠化工作基礎    116
第一節　物業綠化管理要點	116
一、加強綠化宣傳	116
二、制訂綠化工作計劃	117
【范本9-01】綠化養護工作計劃	117
三、加強監督檢查	120
四、加強安全管理	122
第二節　物業綠化工作制度	122
一、綠化工作制度的內容	122
二、綠化工作制度的制定	123
第三節　綠化養護工作標準	124
一、綠化養護質量標準	124
【范本9-02】綠化養護質量等級標準	124
二、綠化養護工作評定標準	126
【范本9-03】常規綠化養護工作評定標準	126

第十章 物業綠化常用設備與工具   131
第一節　綠化常用設備	131
一、割灌機	131
二、草坪割草機	134
三、綠籬修剪機	135
四、剪枝機	137
五、打藥機	139
六、灑水車	139
第二節　綠化常用工具	140
一、六齒耙	140
二、鋤頭		141
三、手鋸		141
四、大草剪	142
五、剪枝剪（彈簧剪）	142
六、噴霧器	143
七、鐵鏟		144

第十一章 草坪養護與管理    147
第一節　草坪修剪	147
一、修剪原則	147
二、修剪高度	147
三、修剪頻率及周期	150
四、剪草機器	151
五、草坪修剪方向	151
六、剪草的具體操作	151
七、草屑的處理	152
八、草坪修剪注意事項	153
第二節　草坪施肥	154
一、施肥的重要性	154
二、草坪草的營養需求 	154
三、肥料的選擇	155
四、施肥時間及施肥次數	157
五、施肥的方法與方式	158
第三節　草坪灌溉	159
一、草坪對水分的需求	159
二、草坪灌溉時間	159
三、草坪灌溉次數	159
四、草坪灌溉操作	159
第四節　草坪輔助養護	160
一、清除枯草—疏草	160
二、滾壓		160
三、表施細土	161
四、草坪通氣	161
五、草坪補植	163
第五節　草坪病蟲草害防治	164
一、草坪主要病害防治	164
二、草坪主要蟲害防治	171
三、草坪雜草防治	173

第十二章 樹木養護與管理  176
第一節　樹木灌溉與排水	176
一、樹木灌水與排水的原則	176
二、灌水		177
三、排水		179
第二節　雜草防治	180
一、松土除草	180
二、化學除草	181
第三節　樹木的整形修剪	181
一、整形修剪的時間	181
二、修剪的分類	182
三、修剪工具	182
四、修剪程序	182
五、修剪的方法	183
六、修剪需注意的問題	186
第四節　樹木的施肥	187
一、施肥的季節	187
二、肥料的要求	187
三、肥料的施用方式	188
四、追肥		190
第五節　樹木的病蟲害防治	191
一、樹體異常情況表現	191
二、病蟲害防治	193
三、藥害防治	194
第六節　樹體的保護和修補	194
一、樹體的保護和修補原則	194
二、樹干傷口的治療	195
三、補樹洞	195
四、吊枝和頂枝	195
五、涂白		195
六、支撐		196
七、調整補缺	196
第七節　樹木冬季防凍害	197
一、樹木的抗凍性	197
二、凍害的表現	197
三、凍害的防治	198

第十三章 花卉養護與管理   200
第一節　露地花卉的養護管理	200
一、灌溉		200
二、施肥		201
三、中耕除草	202
四、整形修剪	202
第二節　盆栽花卉的日常養護	204
一、澆水		204
二、施肥		206
三、整形修剪	207
第三節　花卉的病蟲害防治	207
一、花卉常見病害的防治	207
二、花卉常見蟲害的防治	208